Hoe berekent een bank jouw maximale hypotheek in 2026?
Wanneer je een huis wilt kopen in Nederland, kijkt een geldverstrekker niet simpelweg naar een willekeurige vermenigvuldigingsfactor van je inkomen. De maximale hypotheek is wettelijk gebonden aan de financieringslastnormen van het Nibud (Nationaal Instituut voor Budgetvoorlichting) en de Tijdelijke regeling hypothecair krediet van het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties (BZK).
In deze gids leggen we stap voor stap uit hoe deze berekening tot stand komt en welke factoren jouw leencapaciteit verhogen of verlagen.
1. Het Toetsinkomen: Wat telt wel en niet mee?
Het toetsinkomen vormt de basis van je leencapaciteit. Voor werknemers in loondienst bestaat dit uit:
- Bruto maandsalaris x 12 (of vast jaarsalaris);
- 8% vakantiegeld;
- Vaste 13e maand of vaste eindejaarsuitkering;
- Structurele onregelmatigheidstoeslag (gemiddelde over afgelopen 12 maanden);
- Provisie of overwerk (mits structureel en vastgelegd in werkgeversverklaring).
Belangrijke regel 2024-2026: Het inkomen van de partner telt voor de volle 100% mee bij het bepalen van het gezamenlijke toetsinkomen. Tot 2023 was dit nog 90%.
2. De Woonquote (Financieringslastpercentage)
Het Nibud bepaalt ieder jaar welk percentage van je bruto inkomen je maximaal aan bruto woonlasten (rente + aflossing) mag besteden. Dit percentage heet de woonquote.
- Bij een inkomen van € 35.000 is de woonquote circa 19,5% - 20,5%.
- Bij een inkomen van € 60.000 stijgt de woonquote naar circa 23,0% - 24,5%.
- Bij een gezamenlijk inkomen van € 100.000+ mag circa 26,0% - 28,5% van het inkomen aan woonlasten besteed worden.
Waarom schaalt dit mee? Omdat huishoudens met een hoger inkomen na aftrek van vaste basiskosten (voeding, kleding, zorgverzekering) procentueel meer vrij besteedbaar inkomen overhouden.
3. De Rente en de Annuïteitsfactor
De maximale lening wordt berekend op basis van een 30-jarige annuïteitenhypotheek. Bij een vaste rente van bijvoorbeeld 3,80% (10 jaar vast) hoort een specifieke annuïtaire kapitaallast per maand.
Rekenvoorbeeld Nibud Multipliers (bij 3,80% rente): | Bruto Gezamenlijk Inkomen | Indicatie Max. Hypotheek (excl. energielabel) | Indicatie Bruto Maandlast (30 jr) | | :--- | :--- | :--- | | € 45.000 (Starter) | € 200.000 | € 931 / mnd | | € 65.000 (Alleenstaand hoog) | € 295.000 | € 1.374 / mnd | | € 85.000 (Tweeverdieners) | € 386.000 | € 1.798 / mnd | | € 100.000 (Modaal stel) | € 455.000 | € 2.120 / mnd | | € 130.000 (Hoger segment) | € 617.000 | € 2.875 / mnd |
4. Extra Leenruimte door Energielabels (tot +€ 50.000)
Sinds 2024 mag je bovenop je inkomen extra lenen voor energiezuinige woningen:
- Label A++++ (met garantie): + € 50.000
- Label A++++ (zonder garantie): + € 40.000
- Label A+++: + € 30.000
- Label A+ of A++: + € 20.000
- Label A of B: + € 10.000
- Label C of D: + € 5.000
5. Samenvatting: Zo optimaliseer je jouw leencapaciteit
- Kijk naar energiezuinige woningen: Een Label A++ woning geeft direct € 20.000 extra leencapaciteit t.o.v. een Label E woning.
- Kies voor NHG (Nationale Hypotheek Garantie): Tot € 450.000 geniet je van 0,30% tot 0,50% lagere hypotheekrente.
- Bereken jouw situatie op WoningmarktCheck.nl: Gebruik onze gratis calculator om direct te zien in welke van de 342 Nederlandse gemeenten jij binnen jouw budget kunt slagen!